2012. gada 26. februāris

Kā veikt savu cenu prognozi. Pirkt vai īrēt?


Šajā sadaļā apskatīšu nekustamo īpašumu cenu veidošanās principus.
Prognozēt nekustamo īpašumu cenas, acīmredzot nav viegls uzdevums, interesanti ir sekot līdzi nozares ekspertu prognozēm, kuras bieži vien dažādu apsvērumu dēļ mēdz būt diametrāli pretējas. Piemēram, šāgada februāra mēneša Forbes ir publicēti divi pretēji viedokļi par nekustamo īpašumu cenu prognozi 2012. gadam. Igors Daņiļevičs (Real Estate Jurmala valdes loceklis) prognozē cenu samazinājumu visos nekustamo īpašumu segmentos, īpaši ekonomiskajā segmentā, turpretī Edgars Šīns (Latio valdes priekšsēdētājs) šim viedoklim nepiekrīt.

Latvijas nekustamo īpašumu nozares vadošie speciālisti prognozē 2012.gadā nelielu izaugsmi maksimāli 10 – 15 % robežās Rīgas centra dzīvokļiem, taču sērijveida dzīvokļu cenas būšot satbilas vai ar minimālu 3-5 % izaugsmi.


Ņemot vērā, ka šobrīd cenas dzīvojamajām platībām ir stabilizējušās, var secināt, ka pastāv līdzsvars starp piedāvājumu un pieprasījumu, tātad prognozi jāveido vērtējot vai saglabāsies šis līdzsvars, vai neizmainīsies piedāvājums vai pieprasījums. Gadījumā, kad notiks izmaiņas, līdzsvars izjuks un cenas mainīsies, cenas augs atbilstoši pieprasījuma pieaugumam un attiecīgi samazināsies samazinoties pieprasījumam.
Dzīvojamo platību piedāvājumam nav raksturīgas lielas svārstības, tāpēc cenu celšanās vai krišana pēc to stabilizācijas parasti ir saistīta ar izmaiņām pieprasījuma pusē.
Ir zināms, ka iedzīvotāju maksātspējas pieaugums palielina pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma, tāpat kā šī paša iemesla dēļ pieaug mazumtirdzniecības apgrozījums, tomēr pieprasījums pēc dzīvojamās platības ir mazāk elastīgs un tas nenotiek strauji, cilvēku maksātspējas pieauguma vai samazinājuma gadījumā, pirmkārt tiek mainīti preču un pakalpojumu pirkšanas ieradumi, bet tikai pēc tam nāk dzīvokļa jautājums, par lielāku vai komfortablāku dzīvojamo platību.
Apskatot jautājumu par dzivojamo platību pieprasījuma veidošanos ir jāņem vērā, ka nekustamo īpašumu ir iespējams lietot divos veidos, iegadāties to īpašumā vai iznomāt. Ja pastāv stabilitāte attiecībā uz iedzīvotaju izvēli par labu pirkšanai vai nomai, cenas būs stabilas. Gadījumā ja iedzīvotāju daļa, kas dod priekšroku dzīvokli pirkt pieaugs, bet iedzīvotāju daļa, kura vēlēsies nomāt dzīvokļus samazināsies, pieaugs pieprasījums pēc dzīvokļu pirkšanas un cenas augs.


Nekustamo īpašumu nozares eksperti prognozējot tirgus cenu svārstības izmanto dažādus algoritmus. Minēšu vienu no tiem, kurš uzrāda likumsakarību starp dzīvokļa īres cenu un tirgus vērtību.

A / C = B

A - dzīvokļa gada īres cena (divistabu tipveida dzīvokļa ar platību 50 kv.m. gada īres cena 1440 Ls)
B - hipotekārā kredīta gada likme (bankas pievienotā likme + RIGIBOR, kopā ~ 4,5%)
C- hipotekāri līdzsvarotā cena*

1440 / C = 4,5 %
C = 1440 / 0,045
C = 32000

Izmantojot doto formulu var aprēķināt, ka dzīvokļa hipotekāri līdzsvarotā cena* ir 32`000 Ls.
Tipveida divistabu dzivokļa tirgus cena ir apmēram 22`500 Ls. Dzīvokļa tirgus cena ir zemāka par hipotekāri līdzsvaroto cenu, kas nozīmē, ka pie šā brīža īres cenām un hipotekāro kredītu procentu likmēm iedzīvotājiem ir izdevīgāk dzīvokli pirkt, šajā situācijā pieprasījums pieaugs un cenas palielināsies.

Paskaidrojums.
* Hipotekāri līdzsvarota cena - nozīmē līdzsvaru starp kredīta maksājumu un īres maksu par konkrēto dzīvokli.

Vēl viens pielietojams veids, kā izvērtēt kas ir izdevīgāk pirkt vai īrēt dzīvokli ir dalīt dzīvokļa cenu ar  gada īres maksājumu .

A / B = C

A - dzīvokļa tirgus vērtība
B - dzīvokļa gada īres cena
C - iegūstamais koificents

Izmantosim piemēram divistabu tipveida dzīvokli 50 kv.m. platībā, gada īres maksa šādam dzīvoklim 1440 ls tirgus vērtība 22`500 ls

22500 / 1440 = 15.625

Koificents zem 15 - izdevīgāk dzīvokli pirkt
Koificents no 15-20 līdzsvars
Koificents virs 20 - izdevīgāk dzīvokli īrēt

Arī šī izmantotā formula uzrāda, ka šobrīd izdevīgāk dzīvokli ir iegādāties nevis īrēt.

Lauris Bērziņš

1 komentārs:

Pievieno savu komentāru