2012. gada 29. aprīlis

Eksperti: bieži privātmāju pārdevēji dzīvo ilūzijās.


Ielūkojoties nekustamo īpašumu sludinājumos un ieraugot prasītās summas, potenciālajiem pircējiem nereti ieplešas acis.

Tādēļ biznesa portāls db.lv nolēma aplūkot piedāvājumu privātmāju tirgū Rīgā, skatoties tieši uz dārgāko «galu», un lūgt speciālistu vērtējumu.
1. Cik bieži (šogad un pagājušajā gadā) ir bijuši gadījumi, kad Rīgā esošu privātmāju izdodas pārdot par cenu, kas pārsniedz 260 tūkstošus latu?
ARCO REAL ESTATE tirgus analītiķis Jānis Dzedulis: «VZD darījumu datu bāzē 2011.gadā fiksēti 10 darījumi ar viena dzīvokļa mājām par kopējo summu virs 260 000 LVL. 2012.gada pirmajā ceturksnī ir fiksēts 1 darījums. Pieļaujams, ka reālais darījumu skaits virs šīs summas ir nedaudz lielāks, ņemot vērā faktu, ka bieži vien Zemesgrāmatā tiek norādīta zemāka summa nekā par kādu tiek iegādāts nekustamais īpašums.»
Latio Dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte: «Mūsu uzņēmumam gadā vidēji ir 5–10 darījumi ar savrupmājām, kuru cena pārsniedz 260 000 latu. Šādu darījumu kopumā tirgū nav daudz. Lielākais pieprasījuma un līdz ar to arī darījumu apjoms Rīgā un tās apkārtnē ir ar privātmājām par cenu līdz 150 000 – 200 000 eiro.»
 
2. Raugoties uz notikušajiem darījumiem, kādai jābūt privātmājai un kādā vietā tai jāatrodas, lai to izdotos pārdot par šādu cenu (260 000 Ls +)? Lūdzu, miniet dažus teorētiskus vai uz pieredzi balstītus piemērus. Cik ilgs laiks parasti nepieciešams, lai šāds darījums notiktu?
ARCO REAL ESTATE pārdošanas daļas vadītāja, valdes locekle Ieva Jansone: «Pieprasījums pēc tāda tipa mājām, kas pārsniedz augstāk minēto vērtību, ir ļoti zems. Pieprasītākās vietas – vietās ar ierobežotu zemes piedāvājumu, kas ir kā pievienotā vērtība īpašumam – Teika, Āgenskalns, Mežaparks, Bieriņi, Vecāķi. Privātmājai jābūt ar funkcionālu un ērtu plānojumu, platībā virs 300m2 (zemes vēlamā platība ne mazāk kā 1200m2), konkurētspējīgai m2 cenai – mājai ar lielu platību (virs 300m2) sākot no 900 LVL/m2, vēlams ar kvalitatīvu pabeigtu iekšējo apdari. Darījums ar šādiem īpašumiem parasti notiek 6 mēnešu līdz 2 gadu laikā, atkarībā no tā, cik atbilstoši tirgus situācijai un īpašuma stāvoklim noteikta pārdošanas cena. Bieži šādus īpašumus neizdodas pārdot vairākus gadus.»
Latio Dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte: «Pirmkārt, mājai jāatrodas labā, prestižā vietā ar attīstītu infrastruktūru un atbilstošu apkārtni, piemēram, Jūrmalā, Baltezerā, Mežaparkā. Mārupe ir pieprasīta, tomēr vairāk tā ir piemērota nedaudz lētākām mājām. Īpašumiem, kas dārgāki par 400 000 eiro, pircēju ir sarežģīti atrast.
Ja māja pēc būvniecības kvalitātes, materiāliem, apdares un citiem parametriem būs ļoti laba un cenu kategorijai atbilstoša, taču atradīsies nepiemērotā vietā, to pārdot par vēlamo cenu būs grūti. Ir, protams, arī izņēmumi. Piemēram, pagājušajā gadā ar Latio starpniecību par 600 000 eiro tika pārdota savrupmāja Šampēterī, kas nav šādu māju tipisks atrašanās rajons. Pircēju uzrunāja mājas modernā arhitektūra, kvalitāte, mūsdienīgais iekārtojums, arī apkārtnē esošās mājas ir sakoptas, vide ir patīkama.
Tāpat kā citos segmentos, arī šajā privātmāju kategorijā, lai veiksmīgi pārdotu, ir jābūt pareizi noteiktai cenai. Tādā gadījumā māju iespējams pārdot trīs līdz divpadsmit mēnešu laikā. Ja māju neizdodas pārdot trīs gadu laikā, kaut kas nav kārtībā – iespējams, tā atrodas šādam īpašumam neatbilstošā vietā, iespējams, cena ir neadekvāti augsta. Nereti cilvēki kļūdās un privātmājā iegulda lielus līdzekļus, uzbūvējot apkārtējai videi nepiemēroti lielu māju vai izveidojot neatbilstoši dārgu interjeru. Tas īpašumu sadārdzina un parasti to vairs nav iespējams pārdot par cenu, kas ļautu atgūt ieguldītos līdzekļus.»
3. Raksturojiet vidējo šāda īpašuma pircēju vai pircēju grupas.
ARCO REAL ESTATE pārdošanas daļas vadītāja, valdes locekle Ieva Jansone: «Tie ir pircēji ar augstu ienākumu līmeni, uzņēmēji, augsta līmeņa vadītāji, ārvalstu investori.»
Latio Dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte: «Patlaban diezgan liela dārgo savrupmāju pircēju daļa ir Krievijas pilsoņi, savukārt, piemēram, Ukrainas un Kazahstānas iedzīvotāji, kas arī pēdējā laikā veido daļu pieprasījuma īpašumiem Rīgā un Jūrmalā, pamatā izvēlas dzīvokļus. Māju pircēji pēc nodarbošanās galvenokārt ir uzņēmēji. Īpašums vairumā gadījumu netiek pirkts, lai varētu saņemt termiņuzturēšanās atļauju, jo jautājums par pārvietošanos Šengenas zonas valstīs jau ir atrisināts iepriekš. Dārgas mājas iegādājas arī Latvijas uzņēmēji.»
4. Kāda ir augstākā un zemākā cena, par kādu pagājušajā gadā un šā gada pirmajos mēnešos izdevies pārdot privātmāju Rīgā? Cik liela ir atšķirība, salīdzinot pagājušo gadu un šo gadu ar nekustamā īpašuma buma gadiem Latvijā?
ARCO REAL ESTATE tirgus analītiķis Jānis Dzedulis: «2011.gadā privātmājas darījums par visaugstāko cenu noticis maijā, Mežaparkā – ap 900m2 liela privātmāja Ķīšezera krastā tika pārdota par 1 967 851 LVL. 2012.gada pirmajā ceturksnī dārgākais privātmājas darījums veikts Bieriņos, Codes ielā, kur 792.2m2 privātmāja tika pārdota par 267 065 LVL.
Zemāko privātmājas pārdošanas cenu noteikt ir sarežģīti, jo parasti zemākās darījumu cenas Zemesgrāmatā tiek norādītas simboliskas, kas nekādi neatspoguļo patieso darījumu summu.
2009.gadā galvenajos nekustamā īpašuma tirgus segmentos cenu samazinājums sasniedza 50-70%, salīdzinājumā ar 2006. un 2007.gadu. Pēdējos trīs gados cenas pieaugušas vien kvalitatīvajiem mājokļiem – dzīvokļiem un privātmājām labā stāvoklī un ar labu atrašanās vietu. Tomēr joprojām cenas ir vidēji par 40-60% zemākas nekā 2006./2007.gadā.»
Latio Dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte: «Pagājušajā gadā dārgākā ar Latio starpniecību pārdotā māja maksāja trīs miljonus eiro.
Vietās, kas ir pircēju pieprasītas, māju cenas pēdējos gados atsākušas straujāku kāpumu, savukārt citās palielinājušās nedaudz vai nav mainījušās. Piemēram, Jūrmalā 2011.gadā salīdzinājumā ar 2010.gadu vidējās cenas mājām jūras pusē no Lielupes līdz Mellužiem augušas par 20%. Mārupē, Babītē, Garkalnē esošo māju cenas palielinājušās par 13,5%.
Salīdzinājumā ar buma gadiem dārgākās kategorijas māju cenas samazinājušās mazāk un patlaban labās vietās veido 65–75% no tā laika cenas.»

Daži no «acīs iekritušajiem» sludinājumiem un ekspertu komentāri:

1. 

Rajons: Āgenskalns
Pilsēta: Rīga
Iela: Ormaņu
Platība: 300
Stāvu skaits: 3
Istabas: 5
Zemes platība: 600 m2
Cena: 295 178 Ls (984 Ls/m2)


Tiek pārdota privātmāja vēsturiskajā Āgenskalnā. Kā norāda pārdevējs, «māja atrodas stratēģiski ļoti izdevīgā vietā, blakus divi parki, ērta sabiedriskā transporta kustība, labs piebraucamais ceļš, netālu no Āgenskalna tirgus ». Māja ir ar balto apdari. Tai ir visas pilsētas komunikācijas. Nodota ekspluatācijā. Ēka sastāv no kabineta, saimniecības telpas, vannas istabas un garāžas pirmajā stāvā. Otrajā stāvā izvietota virtuve, viesu istaba, vannas istabas un guļamistaba. Trešajā stāvā - divas guļamistabas, vannas istaba un terase.
Aprīkojums: apkure - autonoma gāzes, balkons/lodžija, internets, jauna santehnika, kabeļtelevīzija, pakešu logi, siltās grīdas vannas istabā, vanna.
Autostāvvieta: bezmaksas stāvvieta uz ielas, garāža.
Ēkas raksturojums un stāvoklis: jaunbūve, slēgts pagalms.
















Ekspertu komentāri:
Ober-Haus:
Cena nereāla- varētu būt 250 000 eiro.
Plusi: vieta, baltā apdare(var izveidot birojus).
Mīnusi: maz zemes, jocīgs plānojums.
Kompānijas eksperts: «Zemes gabals šaurs, praktiski, kaimiņi uzceļot māju blakus, būs tieši pāris metru attālumā - kā Venēcijā - varēs sarokoties, neizejot no mājas. Pārsvarā cilvēkiem mūsu klimatiskajos apstākļos tas neder - mūsējie tomēr grib norobežoties. Plānojums pēc aprakstītā vēl šķiet ir normāls un pieņemams. Cena savukārt neadekvāta esošajai tirgus situācijai - tie cilvēki, kuri var atļauties maksāt šādu summu, var izvēlēties līdzīgu objektu Mežaparkā vai Pārdaugavā, piemēram, Bieriņos ar adekvāta izmēra zemes gabalu (ap 1500-2000m2). Domāju šī brīža cenai, lai kādu interesētu nopietni, vajadzētu būt šādai pat summai, bet eiro valūtā. Vieta ir laba, bet ļoti ierobežojoša platība un īpašums ir neadekvāts cenai.»
ARCO REAL ESTATE:
Cena nav adekvāta, šādu īpašumu varētu pārdot par 210 000 eiro.
Vienīgais pluss - atrašanās vieta – Āgenskalns.
Mīnusi:
- pārāk maza zemes platība,
- nepabeigta apdare,
- neveiksmīga arhitektūra.

Latio:
Cena ir par augstu. Atbilstoša būtu 200 000 – 250 000 eiro.
Mīnuss – nav atbilstoša vieta, apkārtējās mājas sliktā stāvoklī, nav pabeigta iekšējā apdare, neliela zemes gabala platība;
Pluss – tuvu centram, jauna māja.

2.

Rajons: Bieriņi
Pilsēta: Rīga
Iela: Bramberģes
Platība: 526
Stāvu skaits: 2
Istabas: 7
Zemes platība: 2567 m2
Ērtības: Gāzes katls, Garāža, Pirts, Dīķis, Dārzs
Cena: 597 383 Ls (1 136 Ls/m2)


Kā raksta pārdevējs, «pārdod lielu, skaistu māju Bieriņu rajonā. Pārdaugavā.
Līdz centram vai līdz Jūrmalai nokļūšana 15 min. laikā ».
Nodota ekspluatācijā 2005. gadā.
Labiekārtota, apzaļumota teritorija ar skaistu iekoptu dārzu, automātiskā laistīšanas sistēma, bruģēti celiņi, dīķītis, dekoratīvie augi.
Mājas kopējā platība 526.4 (kv. m. )
Būves pamati - dzelzsbetons/betons.
Būves ārsienas - vieglbetons, fasāde - Columbia Kivi.
1. stāvs - priekštelpa (koridors), tualete, halle, virtuve, viesistaba ar kamīnu, kabinets, gaitenis, baseina telpa, baseins, viesistaba (banketu zāle ar kamīnu), pirts, tualete, terase, garderobe.
Garāža 2 auto ( automātika).
2. stāvs - 4 guļamistabas, 2 vannas istabas, garderobe, 2 balkoni.
Puspagraba stāvā - veļas mazgāšana, žāvēšana, garderobe, ūdens sūkņi, gāzes katls, baseina filtri. 4 telpas, ko var izmantot dažādām funkcijām.
Mājas iekšējā apdare - ozols (ozolkoka parkets, trepes, mēbeles - dizainera darbs).
Flīžu grīda - apsildāma. AGV apkure.
Signalizācija, video domofons, gāze, elektrība, satelīts - visas komunikācijas.





Ekspertu komentāri:
Ober-Haus:
Cena nereāla – varētu būt 400 000 eiro.
Plusi: vieta, kvalitatīva māja.
Mīnusi: ļoti liela platība (lielas apkures izmaksas), cena.

Kompānijas eksperts: «Smagnēja māja, mūsdienu plānojumam neatbilstoša – ko lai cilvēks dara tādā ārprātīgā pagrabstāva platībā? Protams, daļu pagraba aizņem tehniskas lietas, bet ko darīt ar otru daļu? Vēl jo vairāk, ka zemes gabala platība ļauj ierīkot atsevišķi stāvošu pirts ēku – ja pēc tādas ir nepieciešamība. Ņemot vērā šī brīža pircēju vēlmes, māja noteikti ir pārāk liela – daudz lieku kvadrātmetru un līdz ar to neekonomiska izmantošanā. Un spriežot pēc dizaina – ārējā skata – pieļauju iespēju, ka iekštelpu plānojums ir diezgan neracionāls – padomju laiku pompozajā stilā, kur netika domāts par funkcionalitāti, bet tikai par izrādīšanos citiem augsta līmeņa ierēdņiem. Cena šim īpašumam varētu būt maksimums 450 000 eiro. Vieta noteikti ir laba arī ilgtermiņā, zemes gabala platība arī ir ļoti laba, bet diemžēl ēku īpašums morāli ir novecojis.»
ARCO REAL ESTATE:
Cena nav adekvāta, šādu īpašumu varētu pārdot par 560 000 eiro.
Plusi:
- atrašanās vieta,
- zemes platība.
Mīnusi:
- mājas platība.

Latio:
Cena ir par augstu šai apkārtnei. Atbilstoša būtu līdz 350 000 – 400 000 eiro.
Mīnuss – māja pārāk liela, dārga uzturēšana;
Pluss – izskatās kvalitatīva, labs rajons, gāzes apkure.


3.

Rajons: Pļavnieki
Pilsēta: Rīga
Iela: Ilūkstes
Platība: 480
Stāvu skaits: 3
Istabas: 9
Zemes platība: 756 m2
Ērtības: Karstais ūdens, Boileris, Gāzes katls, Koplietojama gāze, Garāža, Pirts
Cena: 625 496 Ls (1 303 Ls/m2) 


Kā raksta pārdevējs, pārdošanā izlikta skaista un mājīga ēka. Klusa vieta. Pilna mājas renovācija veikta 2008. gadā. Izmantoti kvalitatīvi materiāli.
Visas pilsētas komunikācijas. Gaisa kondicionēšanas un ventilācijas sistēma.


















Ekspertu komentāri:
Ober-Haus:
Cena nereāla – varētu būt 280 000 eiro.
Plusi: vieta
Mīnusi: ļoti liela platība (lielas apkures izmaksas),maz zemes, cena.

Kompānijas eksperts: «Ļoti līdzīga situācija kā Bramberģes ielas īpašumam. Padomju laika māja, kuru mēģināts pārtaisīt pēc mūsdienu prasībām, diemžēl diezgan neveiksmīgi un pārāk pompozi. Protams, nevar neņemt vētrā to, ka krieviski runājošajiem pircējiem šāds stils varētu būt diezgan pieņemams, tāpat kā atrašanās vieta (tomēr globāli – starp daudzdzīvokļu guļamrajoniem). Mīnus arī šajā gadījumā ir pārāk milzīgā ēkas platība pret zemes platību. Un divi gāzes apkures katli nez kapēc liek aizdomāties par nepilnībām mājas apkures sistēmā vai siltinājumā. Cena šajā gadījumā – maksimums 350 000 eiro. Goda vārds, pēc pircēju vēlmēm (tie, kuri izvēlētos šo rajonu), nu neredzu neko vairāk. Vairāk tikai mīnusu. Pārdošanu glābt varētu tikai cenas maiņa.»
ARCO REAL ESTATE:
Cena nav adekvāta, šādu īpašumu varētu pārdot par aptuveni 350 000 eiro.
Plusi:
-    pabeigta iekšējā apdare.

Mīnusi:
-    maza zemes platība,
-    liela ēkas platība,
-    pārāk specifisks ēkas iekārtojums (dizains, mēbeles),
-    atrašanās vieta – mikrorajons.

Latio:
Cena ir par augstu šai apkārtnei. Atbilstoša būtu līdz 350 000 – 400 000 eiro.
Mīnuss – neatbilstoša atrašanās vieta, pārāk liela platība, pompozs interjers, kas neatbilst lielākās pircēju daļas prasībām, dārga uzturēšana;
Pluss – infrastruktūra, gāzes apkure.


4.

Rajons: Teika
Pilsēta: Rīga
Iela: Bajāru
Platība: 210
Stāvu skaits: 2
Istabas: 6
Zemes platība: 950 m2
Ērtības: Karstais ūdens, Boileris, Gāzes katls, Garāža, Pirts, Dārzs, Šķūnis
Cena: 295 000 Ls (1 405 Ls/m2)


Kā raksta pārdevējs, šī ir «lieliska, kvalitatīvi būvēta 2 stāvu māja Teikā, klusā privātmāju rajonā».
Sastāv no 6 istabām, no kurām 5 istabas izolētas, balkons.
Nesen veikts remonts, jauni logi, ozolkoka trepes, koka durvis, gāzes apkure. Iebūvēta virtuves iekārta, liels pagrabs.
Divi sanmezgli - pirmajā un otrajā stāvā.
Mājā ir divas ieejas viena galvenā un otra - no dārza puses.

Pie mājas garāža un pirts.
Labiekārtots un sakārtots mājas pagalms. Aiz mājas iekopts augļkoku dārzs un lapene.
Ap māju iežogota teritorija.
Gar māju apgaismots un asfaltēts ceļš. Labi attīstīta infrastruktūra. Blakus veikali un sabiedriskais transports, t/c Domina un t/c Alfa 5 minūšu attālumā.


















Ekspertu komentāri:
Ober-Haus:
Nereāla cena – varētu būt 180 000 eiro.
Plusi: vieta.
Mīnusi: veca māja, cenai pilnīgi neatbilstoša kvalitāte.
Kompānijas eksperts: «Šķiet, salīdzinoši varētu būt veiksmīgākā izvēle – kaut vai atrašanās vietas ziņā. Protams, māja prasa remontu atbilstošu mūsdienu prasībām – tas, kas tur ir nosaukts par remontu, tas nav remonts – tā ir «uzfrišināšana». Bet kvadratūra gan zemei, gan ēkai ir absolūti pieņemama un nākotnē vērtējama kā interesanta jebkuram pircējam – gan tam, kuram interesē ekonomisks īpašums, gan tam, kuram interesē plašs īpašums. Pati iela atrodas Teikas labākajā daļā. Vienīgais, kas mulsina, ir cena, es varbūt tur redzētu cenu maksimums 320 000 eiro. Kopsaucējs mīnusiem būtu neadekvātā cena šī brīža pircēju iespējām un gribēšanai. Par cenām runājot, pie šādām cenām momentā rodas konkurence atrašanās vietu un kvalitātes ziņā - gan tanī pašā Pārdaugavā, gan Jūrmalā, gan Mežaparkā un Teikā.»
ARCO REAL ESTATE:
Cena ir adekvāta, tomēr precīzāk iespējams noteikt, tikai tuvāk iepazīstoties ar īpašumu. Iespējamā pārdošanas cena 350 000 EUR.
Plusi:
- atrašanās vieta – Teika – ļoti ierobežots apbūves zemes piedāvājums,
- optimāla ēkas platība,
- pietiekoši liela zeme,
- infrastruktūra.
Mīnusi:
- specifisks ēkas iekārtojums (dizains, mēbeles).
Latio:
Cena ir par augstu. Atbilstoša būtu līdz 250 000 – 320 000 eiro.
Mīnuss – nav jauna māja, apkārtnes komunikācijas var būt sliktā stāvoklī;
Pluss – pieprasīts rajons, infrastruktūra, gāzes apkure.

Avots: Dienas Bizness

Nav komentāru:

Ierakstīt komentāru

Pievieno savu komentāru