2013. gada 17. marts

Kā sakārtot īres attiecības.

Saskaņā ar pētījumu centra SKDS aptaujas datiem, katrs ceturtais īrnieks Latvijā dibinājis attiecības ar izīrētāju vien uz mutiskas vienošanās pamata, katram otrajam īrniekam nācies saskarties ar problēmām.
Kāpēc šāda situācija īres tirgū ir izveidojusies, neiedziļināšos vēsturiskos likumdošanas un nodokļu politikas apcerējumos, bet uzskatu, ka galvenā problēma šobrīd ir cilvēku neinformētība. Sakārtot īres attiecības atbilstoši likumdošanai, izvairīties no problēmām īrnieku un izīrētāju attiecībās - tas nav sarežģīti - ļoti ceru, ka rakstā apkopotā informācija Jums būs noderīga.







Kāpēc jāslēdz īres līgums.
  • Atbilstoši likumam, īres līgums jāslēdz rakstveidā. Tajā tiek formulēti īres attiecību noteikumi, tāpēc ir svarīgi, lai saturs būtu skaidrs, saprotams un neradītu strīdus par tā nozīmi.
  • Slēdzot līgumu pie notāra, notārs izskaidros darījuma saturu un sekas, kā arī sagatavos pašu līgumu, lai tajā būtu iekļauti būtiskākie noteikumi, kā arī ievērotas un izlīdzsvarotas kā īrnieka/nomnieka, tā izīrētāja/iznomātāja tiesības un pienākumi.
  • Līguma notariālā forma nodrošina maksimālu tiesisko garantiju abām pusēm. Turklāt ir iecerēts, ka notariāli apliecinātam līgumam nākotnē tiks piešķirts izpildu dokumenta spēks, veicinot un nodrošinot ātru saistību izpildi. 
  • Notariāli sastādīts līgums dod iespēju īres/nomas maksu piedzīt, neierosinot prasību tiesā – bezstrīda kārtībā. Nomas līguma gadījumā var prasīt arī nomnieka izlikšanu nomas maksas nemaksāšanas dēļ vai arī tad, kad beidzies līguma termiņš.
  • Notariālā forma īres/nomas līgumam īpaši nozīmīga ir gadījumos, kad tiek noslēgts ilgtermiņa īres/nomas līgums, tostarp ar izpirkuma tiesībām.
  • Pie notāra noformēts līgums ļauj efektīvi nodrošināties pret patvaļīgu izlikšanu, ļauj efektīvi piedzīt īres/nomas maksas parādus un skaidri nosaka dzīvojamai platībai radīto zaudējumu atlīdzības kārtību.
Avots: www.notary.lv

 Kam jābūt īres līgumā.
  • Pirms sākat sarunas par līguma noslēgšanu, obligāti noskaidrojiet, vai izīrētājs/iznomātājs ir tiesīgs izīrēt/iznomāt dzīvojamo telpu/biroju!
  • Nekautrējieties izīrēto/iznomāto telpu saņemšanas dienā kopā ar izīrētāju/iznomātāju sastādīt pieņemšanas un nodošanas aktu, kurā konstatētas izīrējamās/iznomājamās telpas un to stāvoklis, platība, santehnikas un citu iekārtu tehniskais stāvoklis, kā arī skaitītāju rādījumi. 
  • Atcerieties, ka īres līgums ir noslēdzams tikai rakstiskā veidā.
  • Īrniekam ir tiesības veikt labojumus piedāvātajā līguma projektā un parakstīt abpusēji pieņemamu, izdevīgu un likuma prasībām atbilstošu līguma variantu.
  • Nekādā gadījumā neparakstiet līgumu, pirms neesat to rūpīgi izlasījuši!
Īres/nomas līgumā noteikti jāiekļauj:
Informācija par nekustamo īpašumu, tā īpašniekiem un īrniekiem/nomniekiem
  • Īpašuma adrese, platība, nekustamā īpašuma kadastra numurs
  • Informācija par īpašnieku – vārds, uzvārds, personas kods
  • Informācija par īrnieku/nomnieku un personām, kuras dzīvos īres dzīvoklī – vārds, uzvārds, personas kods
Nekustama īpašuma stāvokļa novērtējums
  • Īpašuma faktiskais stāvoklis līguma noslēgšanas dienā
  • Stāvoklis, kādā īpašums nododams, beidzoties līgumattiecībām
  • Pienākumi uzturēt īpašumu, veikt kārtējos remontus, īrnieka/nomnieka tiesības pārstāvēt izīrētāju/iznomātāju avārijas situācijās
Norēķinu kārtība
  • Pakalpojumi, kādus īrnieks/nomnieks izmantos, norēķinu kārtība par tiem
  • Īres/nomas maksa, kārtība, kādā tā grozāma
  • Komunālo maksājumu samaksas kārtība, kā arī nekustamā īpašuma nodokļa, zemes nomas maksas norēķini (ja tāda ir)
  • Savstarpējo norēķinu kārtība un termiņi
  • Drošības naudas samaksa, tās izmantošana, atdošanas kārtība un termiņi
Cita informācija
  • Līguma darbības termiņš un īpašuma atbrīvošanas kārtība, tostarp līguma izbeigšanas un īrnieka/nomnieka izlikšanas pamati
  • Mērķis, kuram tiks izmantots nomājamais īpašums
  • Tiesības vai aizliegums nodot īpašumu apakšīrē/apakšnomā
  • Tiesības vai aizliegums izmitināt īrētajā dzīvoklī citus cilvēkus, mājdzīvniekus, kā arī deklarēt to kā savu dzīvesvietu
  • Līdzēju saziņas kārtība (e-pasti, adreses, tālruņi), pienākumi paziņot par izmaiņām kontaktinformācijā
Abpusēji izdevīgi ir uzrakstīt iespējami detalizētu īres līgumu, taču līgums var būt arī pavisam īss – būtiska ir vienošanās par īres/nomas objektu un maksu. Līgumā neatrunātie un strīdīgie jautājumi tiks izšķirti saskaņā ar Latvijas Civillikumu, likumu “Par dzīvojamo telpu īri” u.c. normatīvajiem aktiem. Līgumu var grozīt, tikai pusēm vienojoties un noformējot izmaiņas rakstveidā.


Avots: www.notary.lv


Nekustamā īpašuma izīrēšana, iznomāšana ir saimnieciskā darbība, un šis ienākums ir apliekams ar nodokļiem. To, kādu nodokļu režīmu izvēlēties, katrai personai būtu jāvērtē atkarībā no tā, kāds ir īpašums, vai saistībā ar šo īpašumu veidojas saimnieciskās darbības izdevumi.

Saimnieciskā darbība – reģistrēta un nereģistrēta

Ja fiziskā persona izīrē dzīvokli, likumā par "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" ir paredzētas divas nodokļa režīma iespējas:
  • Pirmā iespēja. Var reģistrēties par saimnieciskās darbība veicēju, saņemot reģistrācijas apliecību. Šajā gadījumā Valsts ieņēmumu dienestā ir jāreģistrējas pirms saimnieciskās darbības uzsākšanas.
  • Otra iespēja. Dzīvokļa izīrētājs var nereģistrēt saimniecisko darbību. Pietiek, ja ir rakstveidā noslēgts īres līgums. Nosacījums - piecu dienu laikā pēc īres līguma noslēgšanas Valsts ieņēmumu dienestam jāpaziņo, ka tiek veikta šāda saimnieciskā darbība, kas netiks reģistrēta (attiecīgi nebūs arī saimnieciskās darbības veicēja apliecības).
Lai izmantotu otro iespēju, ir jābūt rakstveidā noslēgtam īres līgumam. Ja tāda nav, loģiski, ka šo iespēju izmantot nevar, uzsver VID speciāliste.
Abās situācijās nodokļa likmes un nosacījumi atšķiras.
Reģistrētajiem saimnieciskās darbības veicējiem – fiksētā un standartlikme
Tiem, kas ir reģistrējuši saimniecisko darbību un līdz ar to saņēmuši saimnieciskās darbības veicēja apliecību, arī ir divas iespējas.
  • Pirmā iespēja. Var izvēlēties maksāt fiksēto nodokli. I.Bindemane norāda, ka tas būtu ieteicams tādiem izīrētājiem, kam šie ieņēmumi ir nelieli – līdz 10 000 latu gadā. Tad šī nodokļa likme ir ļoti maza – 5 procenti. Ja ienākumi no izīrēšanas taksācijas gadā tomēr pārsniedz 10 000 latu, tad fiksētā nodokļa likme ir 12%, proti, par pārsniegto summu ir jāpiemaksā 7 procenti.
Saimnieciskās darbības veicējam, kas maksā fiksēto nodokli, ir jāuzskaita visi ieņēmumi, kā arī jāmaksā nodokļa avanss – 25 lati. Ja mēnesī ieņēmumi pārsniedz 660 latus, ir jāmaksā valsts sociālās apdrošināšanas obligātās iemaksas (VSAOI).
  • Otrā iespēja. Ja kā saimnieciskās darbības veicējs reģistrējusies fiziskā persona neizvēlas fiksēto nodokli, no ienākuma jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodokļa standartlikme – 24 procenti. Izīrētājs šajā gadījumā uzskaita visus ieņēmumus un izdevumus, un ar 24 procentu likmi tiks aplikts ienākums (ieņēmumu un izdevumu starpība).
Ja saimnieciskās darbības veicējs darbojas šajā (parastajā) režīmā, arī jāmaksā nodokļa avanss, taču tā apmērs nav fiksēts, bet to nosaka atkarībā no iepriekšējā gada rezultātiem vai no prognozētajiem ienākumiem. Šim saimnieciskās darbības veicējam jāmaksā arī VSAOI, ja mēnesī ienākumi (ieņēmumi mīnus izdevumi) pārsniedz 200 latu.

Saimniecisko darbību nereģistrē, paziņo VID par īres līgumu un maksā 10 procentus.

Kā jau teikts, fiziskā persona, kas izīrē dzīvokli, var nereģistrēt saimniecisko darbību. Likums paredz šo vienkāršoto procedūru - paziņot VID par līgumu, kurš ir noslēgts ar īrnieku. Šajā gadījuma ieņēmumi tiek aplikti ar 10 procentu nodokli.
Šo iespēju un tās priekšrocības var salīdzinoši izvērtēt tie izīrētāji, kam ienākumi gadā ir lielāki par 10 000 latiem. Nodoklis šajā gadījumā ir jāmaksā no visiem ieņēmumiem. Ja VID paziņo par īres līgumu (bet saimniecisko darbību nereģistrē), nodokļa maksātājam nav tiesību atskaitīt saimnieciskās darbības izdevumus. Vienīgais izņēmums ir nekustamā īpašuma nodoklis, ko pirms aplikšanas ar 10% nodokli, var atskaitīt no ieņēmumiem.
Ja izmantota iespēja nereģistrēties kā saimnieciskās darbības veicējam, bet tikai paziņots VID par īres līgumattiecībām, ir jāuzskaita tikai ieņēmumi. VSAOI nav jāmaksā.
Likuma "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" 11.panta 12.daļa (saskaņā ar kuru nodokļu maksātājs var nereģistrēties VID kā saimnieciskās darbības veicējs) noteic, ka saimnieciskās darbības ieņēmumus maksātājs hronoloģiskā secībā uzskaita ieņēmumu uzskaites reģistrā, kurā norāda ieraksta kārtas numuru, datumu, attaisnojuma dokumenta numuru un datumu, darījuma dalībnieku (fiziskās personas vārdu un uzvārdu, juridiskās personas nosaukumu), darījuma aprakstu, darījuma summu un citu nepieciešamo informāciju.

Ienākumu deklarācija.

Gan saimnieciskās darbības veicējiem, gan tiem izīrētājiem, kas pieteikuši VID tikai īres līgumu, ir jāiesniedz gada ienākumu deklarācija. Par taksācijas gadu (par pagājušo, 2012.gadu) deklarācija obligāti jāiesniedz no šā gada 1.marta līdz 1.jūnijam. Deklarāciju visērtāk iesniegt VID Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS).
Izvēloties piemērotāko nodokļa režīmu, jāievēro, kādus attaisnotos izdevumus var ietvert deklarācijā katrā no izraudzītajiem nodokļa veidiem.
Saimnieciskās darbības veicējs, kurš maksā fiksēto nodokli, nepiemēro ne neapliekamo minimumu un atvieglojumus, ne attaisnotos izdevumus par izglītību un medicīnas pakalpojumiem.
Saimnieciskās darbības veicējs, kurš darbojas parastajā režīmā, var piemērot visus atvieglojumus.

Avots: LV portāls Lidija Dārziņa