2013. gada 1. augusts

Dzīvokļa pirkuma līguma noslēgšanas process.

Pirkuma līgums ir vienošanās, ar kuru īpašnieks apsola par atlīdzību nodot nekustamo īpašumu citas personas īpašumā. Ar līguma noslēgšanas brīdi pārdevējs savas īpašumtiesības nezaudē un pircējs tās neiegūst. Abiem līdzējiem rodas tikai tiesības prasīt vienam no otra izpildīt apsolīto par īpašumtiesību reģistrāciju un pirkuma maksas samaksu. Īpašumtiesības no pārdevēja uz pircēju pāriet ar ieraksta izdarīšanas brīdi zemesgrāmatā.

Pirmais solis nekustamā īpašuma iegādes procesā ir nekustamā īpašuma pārbaude, kas ietver juridisko, kā arī finanšu, nodokļu, tehnisko un citu aspektu pārbaudi.

Pirms darījuma pārbaudāmie jautājumi:
  • ieraksti zemesgrāmatā;
  • faktiskā plānojuma atbilstība aktuālai inventarizācijas lietai;
  • apgrūtinājumi;
  • informācija par atbrīvošanu, izdeklarēšanu;
  • laulātā piekrišana;
  • pirmpirkuma tiesības;
  • kadastrālā vērtība;
  • komunālo maksājumu stāvoklis;
  • nodokļu nomaksa;
  • bankas piekrišana dzīvokļa pārdošanai, ja ir nedzēsta hipotēka.

Pirkuma līguma noslēgšanas procesam ir šādas fāzes un soļi.

Pirkuma līgums tiek slēgts attiecībā uz jau zemesgrāmatā ierakstītu nekustamu īpašumu. Šajā procesā nenotiek nekādas īpašuma vai tā sastāva izmaiņas.


Pirkuma līguma noslēgšana.

Pieņemot lēmumu pārdot nekustamo īpašumu, darījuma puses vienojas par pirkuma līguma noslēgšanas formu:

1.Pirkuma līgumu var slēgt kā notariālo aktu, darījuma pusēm jāvēršas pie zvērināta notāra, kurš sagatavo līguma projekta tekstu un saskaņo to ar darījuma pusēm. Pārdevējs un pircējs pirkuma līgumu paraksta zvērināta notāra klātbūtnē. Saskaņā ar Notariāta likuma noteikumiem notariāls akts ir dokuments, kurā notārs fiksē pušu gribas īstumu, kā arī zvērināts notārs aktīvi piedalās darījuma noteikumu izstrādē un saskaņošanā starp līdzējiem. Notāra pakalpojumi, protams, sadārdzina maksu par pirkuma līguma sagatavošanu, un tāpēc nekustamā īpašuma pirkuma līgumi kā notariāli akti tiek noformēti salīdzinoši reti.
2. Pirkuma līgumu var izstrādāt un parakstīt darījumu puses arī privātā kārtā
Ar nekustamo īpašumu saistīto tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā nepieciešams zemesgrāmatu nodaļā iesniegt papildus pirkuma līguma eksemplāram arī nostiprinājuma lūgumu, nostiprinājuma lūdzējiem jāvēršas pie zvērināta notāra, lai zvērināts notārs sagatavotu nostiprinājuma lūgumu, kuru pārdevējam un pircējam būs jāparaksta zvērināta notāra klātbūtnē.

Slēdzot pirkuma līgumu jāņem vērā, ka var būt nepieciešams veikt papildus darbības, kas saistītas ar citu personu piekrišanas darījumam noformēšanu, kā arī veikt papildus darbības, kas saistītas ar pirmpirkuma tiesību piedāvāšanu.

Piekrišanas darījumam noformēšana.
Pārdodot nekustamo īpašumu, jāņem vērā, ka darījumam var būt nepieciešama citu personu piekrišana šādos gadījumos:
1. ja pārdevējs ir laulībā – no pārdevēja laulātā – gadījumā, ja zemesgrāmatā nav ierakstīts, ka nekustamais īpašums ir laulātā atsevišķa manta, vai arī, ka laulātajiem ir visas mantas šķirtība;
2. no trešās personas – ja zemesgrāmatā ierakstīti aizliegumi par labu trešajai personai (piemēram, kreditoram vai personai, bez kuras rakstiskas piekrišanas aizliegts nekustamo īpašumu atsavināt);
Darījuma pusēm un piekrišanas devējam jāvienojas par piekrišanas noformēšanu:
- piekrišanu var izteikt pirkuma līgumā vai nostiprinājuma lūgumā. Šādā gadījumā pārdevējam, pircējam un personai, kuras piekrišana darījumam nepieciešama, vienā laikā jāvēršas pie zvērināta notāra, lai vienlaicīgi parakstītu pirkuma līgumu vai nostiprinājuma lūgumu;
- piekrišanu var izteikt atsevišķa dokumenta veidā. Šādā gadījumā persona, kuras piekrišana darījumam nepieciešama, var vērsties pie zvērināta notāra neatkarīgi no pirkuma līguma vai nostiprinājuma lūguma parakstīšanas laika un vietas.

Pirmpirkuma tiesību izlietošanas piedāvājums.
Ja uz nekustamā īpašuma priekšmetu valstij, pašvaldībai vai kopīpašniekam ir pirmpirkuma tiesības, vai arī, ja pirmpirkuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā, darījuma akta noraksts jāiesniedz pirmpirkuma tiesīgai personai. Raksturīgākais un biežāk sastopamie gadījums, kad nepieciešams piedāvāt pirmpirkuma tiesību izlietošanu, ir ja nekustama īpašuma kopīpašnieks pārdod sev piederošo domājamo daļu, pārējie kopīpašnieki var izlietot pirmpirkuma tiesību. Šādā gadījumā pārdevējam pirkuma līguma noraksts jāiesniedz kopīpašniekiem. Ja kopīpašnieks divu mēnešu laikā nedod apstiprinājumu pirmpirkuma tiesību izmantošanai, tad šī tiesība izbeidzas;

Ievērībai: ja persona, kurai ir pirmpirkuma tiesības, nolemj tās izmantot, tad šī persona kļūst par jau noslēgta pirkuma līguma dalībnieku (pircēju). Savukārt, ja persona, kurai ir pirmpirkuma tiesības, nolemj atteikties izmantot savas tiesības, tad tā pieņem lēmumu par atteikšanos izmantot pirmpirkuma tiesības. Minētais lēmums pievienojams nostiprinājuma lūgumam iesniegšanai zemesgrāmatu nodaļā.


Plašāks Īpašuma pirmpirkuma tiesību skaidrojums lvportals.lv Spiediet šeit!

Nekustamā īpašuma nodokļa samaksa.
Nekustamā īpašuma īpašniekam ir pienākums samaksāt nekustamā īpašuma nodokli par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieka maiņa, kā arī nodokļa pamatparādu, soda naudu un nokavējuma naudu, ja tāda ir aprēķināta. Izziņa, kas apliecina nekustamā īpašuma nodokļa samaksu par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieka maiņa, kā arī nodokļa pamatparādu, soda naudu un nokavējuma naudu samaksu, nebūs nepieciešama, jo informāciju par nekustamā īpašuma nodokli un ar to saistīto nodokļa maksājumu parādu neesamību zemesgrāmatu nodaļas iegūs tieši no pašvaldībām.

Valsts un kancelejas nodevas samaksa. 
Pirms nostiprinājuma lūguma iesniegšanas zemesgrāmatu nodaļā nostiprinājuma lūdzējiem jāsamaksā kancelejas nodeva un valsts nodeva. Parasti pirkuma līgumā tiek atrunāts, ka šīs izmaksas sedz pircējs.

Ar nekustamo īpašumu saistīto tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā.
Zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis izskata nostiprinājuma lūgumu un tam pievienotos dokumentus 10 dienu laikā.


Jūs varētu interesēt........



Nekustamais īpašums bez rozā brillēm jeb kļūdu labojums 1.daļa    

Nekustamais īpašums bez rozā brillēm jeb kļūdu labojums 2.daļa  
Nekustamais īpašums bez rozā brillēm jeb kļūdu labojums 3.daļa             
     


Avots:
Dienas bizness "Nekustamā īpašuma rokasgrāmata"

1 komentārs:

  1. Paldies par noderīgo rakstu, Diemžēl izskatās, ka raksta beigās minētās saites ir nobeigušās.

    AtbildētDzēst

Pievieno savu komentāru