Mājokļu īres tirgus

Mājokļu īres tirgus veselīgai attīstībai un izaugsmei palīdzētu likumdošanas, kas šobrīd ir izteikti nelabvēlīga izīrētājiem un pieļauj lielu t.s. „pelēkā sektora” darbošanos, uzlabošana, vienmērīgāka visas valsts attīstība, iedzīvotāju ienākumu palielināšanās un uzskatu maiņa par labu mobilākas dzīves risinājumam – īrei.

Pēc Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA speciālistu viedokļa, mājokļu īres tirgus pašlaik ir izkropļots, jo t.s. „pelēkais” īres tirgus, ir mērāms aptuveni 80% apjomā - daudzi telpas izīrē, atbilstoši nenoformējot un nereģistrējot darījumus (tas galvenokārt attiecās uz darījumiem starp fiziskām personām). Tāpēc NI tirgus aģentiem būtiski, lai šo tirgus jomu sakārtotu un tiktu noteikts aģenta profesijas statuss un obligātā aģentu sertifikācija.

Mājokļu īres tirgū, kas galvenokārt koncentrēts Rīgā, cilvēkiem ar vidēju rocību ir minimāls dzīvokļu piedāvājums, var teikt – milzīgs deficīts, tāpēc darījumi notiek ļoti ātri un mitekļi par pieņemamām cenām tiek „izķerti kā karsti pīrādziņi” - dažu stundu laikā. Tie ir dzīvokļi ārpus centra, nelieli (līdz 2 istabām) un par īres cenām (bez komunālajiem maksājumiem) no 250 līdz 400 eiro/ m² , šobrīdējo situāciju īres tirgū skaidro Jolanta Vēvere, Ober-haus pārdošanas un īres speciāliste. Viņa piebilst, ka vietējie iedzīvotāji dzīvokļus Rīgas centrā vai arī platību ziņā lielākus mitekļus (cenā no 500 eiro/ m² un vairāk) pieprasa reti, tāpēc šajā segmentā piedāvājums ir pietiekami plašs, un tos galvenokārt izvēlas ārvalstnieki. Pēdējā laikā ļoti pieprasīti ir arī dzīvokļi jaunajos projektos, bet tur īres cena ir ap 500 eiro/ m².
Īri ar izpirkumu vietējie izvēlas reti, jo šajos darījumos nepieciešama pirmā iemaksa - 10 % un vairāk no īpašuma vērtības, tāpēc sanāk maksāt dubultā: ja īre ir, piemēram, 300 eiro mēnesī, tad reālais maksājums sanāk vismaz 600 eiro, kas vietējam klientam nav īpaši pievilcīgi, piebilst J. Vēvere.

Kompānijas Latio speciālisti, apskatot tendences nekustamā īpašuma tirgū 2015. gada 1. ceturksnī, par mājokļu īres tirgu secina, ka gada sākumā nozīmīgas izmaiņas īres maksu līmenī nav novērotas. Nedaudz tās ir pieaugušas Rīgas centra dzīvokļiem, bet ekskluzīvo vidējo un lielo dzīvokļu segmentā samazinājušās. Ekskluzīvo dzīvokļu īres tirgū būtiski pieaudzis to Krievijas pilsoņu skaits, kuri rubļa vērtības krituma dēļ lauž noslēgtos īres līgumus. Gada 1. ceturksnī, samazinoties iespējām dzīvokļus pārdot, pieauga to piedāvājums īres tirgū, tomēr izīrētāji nesteidzas ar cenu samazinājumu, arī Jūrmalā, kur būtiski kritusies Krievijas pilsoņu interese par mājokļu īri. T.s. „nolikto atslēgu” principa noteikšana par izvēli ir pozitīvs signāls kreditēšanas atjaunošanai, tomēr vietējā īres tirgus aktivitātes pieaugums netiek prognozēts, taču korekcijas gaidāmas īres segmentā, kas bija orientēts uz Krievijas pilsoņiem, tiek secināts Latio tirgus pārskatā.

Uz problēmas, kas kavē īres tirgus veselīgu attīstību un izaugsmi, tika norādīts arī nekustamā īpašuma (NI) un būvniecības nozares pārstāvju aprīļa beigās notikušajā Saeimas Ilgtspējīgas attīstības komisijas sēdē.
Uzņēmēji vērsa deputātu uzmanību uz salīdzinoši veco likumdošanu - 1993. gada likums „Par dzīvojamo telpu īri” ir ļoti smagnējs un mūsdienu apstākļiem neatbilstošs, turklāt ietver izteiktu īrnieku tiesību aizsardzību, bet jauna likuma izstrāde ir „iestrēgusi”. Turklāt, lai izšķirtu strīdus ar negodprātīgiem īrniekiem, Latvijas tiesās, kur šie jautājumi ir otri populārākie, paiet vismaz pieci gadi. Tas namīpašniekiem liek izlemt, ka „pieturēt” īpašumus, tos neizīrēt vai arī nogaidīt, lai pārdotu, ir izdevīgāk, tāpēc īres tirgus ir mazaktīvs, un praktiski kopš 2007. gada – neattīstās, stāstīja zvērināts advokāts Ģirts Rūda. Arī dzīvojamais fonds atjaunojas lēni: gadā tirgū parādās tikai 0.3% no nepieciešamā fonda (būtu nepieciešami 2-4%), uzbūvēto dzīvokļu skaits nesasniedz pat līmeni pirms Latvijas iestājas ES. Līdz ar to mūsu iedzīvotāju nodrošinājums ar dzīvojamo platību stipri atpaliek no ES standartiem.

Iedzīvotāju algu līmenis (Rīgā vidējā neto mēnešalga 2014. gadā bija 625 eiro iepretim, piemēram, Tallinā dzīvojošajiem, kas saņēma 935 eiro mēnesī „uz rokas”) un banku hipotekārās kreditēšanas politika, prasot prāvu pirmo iemaksu, kurai jāveic uzkrājumi vismaz divus gadus un pat ilgāk, mudina iedzīvotājus izvēlēties īrēt nevis pirkt mitekli. Īres tirgus ir laba alternatīva mitekļa pirkšanai līdz brīdim, kamēr ģimenes dzīve un finansiālā situācija nostabilizējas, skaidroja Ģ. Rūda.

Kā liecina statistikas dati, ārpus Rīgas īres cenas mitekļiem ir divas, trīs reizes zemākas nekā citviet Latvijā. Tipiskā mēbelēta 60 m² dzīvokļu īres maksa 2015. gada 1. ceturksnī, piemēram, Rīgas centrā bija 540 eiro/m² centrā, bet mikrorajonos - 300 eiro, Liepājā centrā - 225 eiro/m², bet nomalēs - 125 eiro, bet Daugavpilī attiecīgi – 185 un 125 eiro/m². Tāpēc daudzi izvēlas dzīvot ārpus Rīgas un uz galvaspilsētu dodas strādāt.

Deputāte Ilze Viņķele (Vienotība) debatējot jautāja, vai tā, iespējams, nav mūsu iedzīvotāju „nacionālā īpatnība”: labāk iegūt mitekli īpašumā, nevis to īrēt? „Vai nevajadzētu ietekmēt sabiedrības uzskatus un panākt uzvedības maiņu, ka īrēšana nav nekas nosodāms vai mazāk vērtīgs, jo, iespējams, īri neuztveram kā labu alternatīvu, kas ļauj dzīvot fleksiblāk, pie nosacījuma, ka tas ir finansiāli izdevīgi? Te būtu runa arī par tautsaimniecības attīstību: vai iemesls mazaktīvajam īres tirgum nav arī tas, ka projektu attīstītāji labprātāk izvēlas projektu uzcelt un pārdot, t.i., izvēlas „ātrākas naudas periodu”? Vai paši neturam mākslīgi sašaurinātu nekustamā īpašuma tirgu?” jautāja deputāte.

Uzņēmēji oponēja par „ātras naudas periodu”, sakot, ka process no projekta līdz pārdošanai vai izīrēšanai aizņem ļoti ilgu laiku - vismaz piecus gadus, turklāt birokrātisko procedūru ziņā Pasaules bankas Doing business indeksā Latvija uz kaimiņvalstu fona neizskatās pozitīvi: būvatļaujas saņemšanas ziņā Latvija ir 47. vietā (Lietuva - 15. vietā, Igaunija - 20. vietā). Būtu nepieciešams arī vienkāršot darījumu procesu: darījumu noformēšanai nepieciešamo dokumentu saņemšana-pasūtīšana vienā vietā, kā arī darījumu procesa paātrināšana (pārreģistrācijas termiņi). Latvija Doing Business indeksā šajā jomā ir 32. vietā, daudz operatīvāk šī joma darbojas kaimiņos - Lietuvā (9. vieta indeksā) un Igaunijā (13. vieta).

Valstiski domājot un attīstot reģionus, radīsies jaunas ražotnes, būs darbavietas un būs nepieciešami speciālisti, bet tiem būs nepieciešami mitekļi. Tas varētu attīstīt īres tirgu ārpus Rīgas, kas pašlaik ir pilnīgi neaktīvs, deputātiem teica Ģ. Rūda. Arī Ober-haus eksperte Jolanta Vēvere ir vienisprātis: „Kamēr mūsu valstī būs tikai viena pilsēta – Rīga, visiem būs vēlme šeit strādāt un tāpēc meklēs, kur dzīvot. Tā veidojas lielais pieprasījums un piedāvājums ir tāds, kāds tas ir, ar attiecīgām cenām.”

Saeimas Ilgtspējīgas attīstības komisijas deputāti, iepazīstoties ar mājokļu tirgus tendencēm, nolēma veikt visu ierosinājumu “inventarizāciju” un solīja pie šī jautājuma atgriezties pēc vasaras.